• 九游动态
• 用户反馈

当腾讯不再定义科兴

从2025年下半年开始，科兴科学园陆续迎来搬家公司的车辆。腾讯的员工会在周末前将办公用品及个人物品打包，这些箱子会在周末被运往大铲湾的企鹅岛。新一周开始时，员工在新的工作地点拆箱，连接设备后继续投入工作。

这场为期近一年的搬迁，使得科兴近20万平方米的办公空间逐渐腾空，这个科兴科学园最大的租户，也离开了在此度过的13年时光。

科兴方面对此早有预料，早在2019年腾讯在大铲湾拿地时，就已预见到其最终的搬离。

对于游戏行业的人士而言，腾讯与科兴的联系似乎密不可分。在相当长一段时间里，科兴的许多服务、空间和人流都围绕着腾讯这个大客户展开，外界提及科兴，往往会联想到腾讯，许多腾讯员工也在这里留下了他们的青春记忆。

今年6月，最后一批腾讯游戏部门的员工迁至企鹅岛。腾讯的离开，也引发了一个问题：当腾讯不再是科兴的代名词后，科兴将如何重新定义自身？

科兴的建设历程，用刘滔——一位在科兴工作十余年、近年负责园区运营服务的员工的话说，一期工程于2010年至2013年完成，二期则在2014年至2019年间竣工。

科兴采取自持物业、自主运营的模式，不依赖第三方物业公司，也不对外提供物业服务。科兴方面表示，公司二十年来从未出售过房产。

腾讯于2013年入驻科兴，同年微信开始崭露头角。刘滔最初并不清楚腾讯在科兴的主要业务。直到14、15年左右，他才了解到腾讯最核心且盈利能力最强的业务是游戏。尽管腾讯音乐娱乐集团（TME）等部门也设在科兴，但最受瞩目的是游戏部门，包括魔方工作室群和光子工作室群，员工规模过万，占据园区约四分之一的面积。

2013年至2018年是科兴的快速发展期，恰逢“大众创业、万众创新”的浪潮，众多科技公司纷纷入驻。例如，柔宇科技在此起步后，前往龙岗建立了生产基地；富途证券初入时租赁了五六百平方米，后扩展至数万平方米，市值曾一度突破千亿；创梦天地、大梦龙途、点触科技等游戏公司也在此聚集。

随着企业数量的增加，园区的人流量也随之增长。2019年前后，科兴的人流和出租率达到了顶峰。刘滔回忆，高峰时期园区内人流可达五六万人，出租率爆满，夜晚十一点仍灯火通明，打车困难，更不用说八九点钟。当时，科兴被誉为“现象级”园区，象征着深圳的活力，甚至有“中国加班第一楼”之称。

然而，租金的下降趋势比人流的顶峰出现得更早。从2012年到2018年，科兴的租金持续上涨，在2018年10月左右达到峰值后开始回落。科兴方面将2018年的租金下调归因于贸易战的影响。2019年，科兴的租金经历了一次较大的下调。2020年新冠疫情期间，由于园区内互联网企业众多，租金收入反而有所回升。2022年，房地产“三条红线”政策的持续发酵，再次导致科兴租金出现波动。

随着园区内人数的增多，科兴G层的商业配套也日益繁荣。一位在科兴工作了十几年的游戏公司员工回忆，2013年园区内的餐饮选择有限，仅有几家餐馆和刷卡制食堂，与周边园区相比并无显著差异。

鼎盛时期，G层的阿嬷手作奶茶店常常排起长队，美食街、咖啡馆、KTV等业态接连开业。在科兴全职从事保洁工作的张丽，中午会在G层快餐店做小时工，每天赚取20元并解决午餐。六年间，她见证了许多店铺的兴衰，但总有新的餐饮店需要人手。

外卖平台的兴起也改变了餐饮业态。过去，一个园区通常需要预留5%的面积用于商业配套，但随着外卖的普及，这一比例有所下降，园区不再需要那么多底商。刘滔指出，外卖平台的出现能够整合区域资源来服务园区，使得园区自身无需设置过多的商业设施。

科兴的晚餐时段消费曾非常旺盛，加班至深夜的员工需要在此解决晚餐。然而，自2022年后，堂食比例持续下降。即使白天人流有所恢复，晚餐时段的客流量也难以回到从前。

腾讯搬离后，商业收缩更为明显。G层的阿嬷手作不再门庭若市，多数餐馆客流量下滑，部分店铺也已退出科兴。张丽也注意到了这些变化：“人流从5月中旬开始逐渐减少，地下车库的车位也少了许多，以前停得满满当当，现在空了很多。”

园区如何适应互联网公司的作息需求，一直是科兴努力的方向。科兴拥有一些不显眼但至关重要的基础设施，在建设之初便已处于国内先进水平。

其中一项重要服务是空调系统。互联网公司上下班时间不固定，经常工作到深夜甚至凌晨。普通写字楼的中央空调只能整体启停，科兴若按时关机则难以满足需求。

科兴是国内最早采用水蓄冷系统的园区之一，地下建有容纳6万立方米水的大型水池。在用电低谷期，制冷设备将水冷却至4-7摄氏度储存；在用电高峰期，则利用这些冷水为大楼供冷，减少主机运行，节省电费。蓄冷系统还能提前储存冷量，在中央空调关闭后仍可随时取用，使园区供冷更为灵活，无需整夜运行主机。

电力系统也为保证不间断运营而设计。园区从不同变电站接入了5条电力专线，自建成以来从未停电。这对入驻科兴的技术企业至关重要，因为腾讯的机房和部分互联网公司的数据中心需要稳定的供电。

科兴园区拥有5000多个车位，为提高效率，采用了车牌识别的无卡系统，是国内较早应用此技术的园区之一。

除了硬件设施，物业服务也积极配合游戏公司的需求。多位游戏公司员工表示，在有重要产品上线时，科兴会主动提供免费的宣传布置。例如，腾讯《无畏契约》上线时，在东门中庭设置了会动的巨型KO雕塑；《三角洲行动》上线时，在中庭布置了游戏中的直升机模型；创梦天地《卡拉彼丘》手游上线时，园区也悬挂了主题装饰。

科兴将此归结为园区与企业之间的一种合作共生关系，而非传统的租赁模式。然而，这种“共生”关系也意味着，当最大的“共生体”离开后，剩余部分将经历一段调整期。

腾讯的搬迁是刘滔参与科兴运营工作以来遇到的最重大的事件。他认为，这是最大的变数，但也是园区打造的重大机遇。

搬迁分批进行，预计2025年10月，魔方工作室群将率先入驻企鹅岛；到2026年春节前后，光子工作室、IEG Global及数十个中台部门将陆续迁出。搬家工作主要安排在周末，整个过程将持续近一年。

数据显示，科兴在鼎盛时期的整体出租率接近99%，写字楼均价可达180元/平方米/月，房源供不应求，几乎没有议价空间。然而，截至2026年6月，据中介报价，科兴写字楼的租金区间已降至115至130元/平方米/月左右。

科兴方面认为，尽管腾讯规模庞大，但其离开不足以左右整个科创园区市场，租金价格是由市场决定的，而非单一企业所能左右。

刘滔也看到了腾讯搬离后科兴的另一面。他表示，园区将迎来新的发展机遇。过去，由于腾讯占据了较大的比例，园区内不少服务是为其量身定制的，例如其食堂仅对内部开放。腾讯离开后，科兴将更加开放，园区生态也将更加多元化。

科兴当前面临的首要任务是吸引新的企业入驻。科兴方面认为，商业、人流和消费的根本在于提高出租率。科兴的招商对象覆盖各类企业，从免租金的初创团队，到需要申请补贴的中小企业，再到上市公司级别的大客户。他们不打算以企业规模设限，因为如此大的体量需要多元化、不同规模的企业入驻。

例如，园区内的新能源企业易储，原本在两栋楼分开办公，一直希望集中入驻。在腾讯退租后，易储向科兴提出了扩租需求。同时，也有外部企业在得知有大面积空置后主动前来洽谈。

腾讯退租的楼层将进行整体翻新。刘滔介绍，包括可见的装修部分、电梯轿厢、门套、灯光等都将进行改造。部分空间将留给需要整层的大型企业自行装修，另一部分则将改造成可拎包入住的标准化工位，以满足中小团队的需求。

科兴所面对的市场环境比七年前更为复杂，全国写字楼和科技园区的空置率普遍较高，科兴三年前已进入存量运营阶段。空置带来的直接损失是租金收入的减少，间接影响则包括配套商业失去人气、设施因无人使用而老化，以及园区整体品质的下滑。

尽管如此，刘滔并不十分担忧，他认为这是市场发展到一定阶段的必然结果。他相信科兴的基础依然扎实，地处南山核心地段，地铁零距离，加上多年积累的服务和良好口碑，相比大多数园区仍具有较强的竞争力。

除了腾讯，科兴还聚集了众多上市游戏公司，游戏产业一直是其重要名片。在腾讯搬离之前，科兴已计划在园区内设立游戏孵化器。

2026年4月3日，“Gametopia 游托邦”正式在科兴A1栋13楼挂牌。这是一个面向初创团队的游戏孵化器，一期占地5000平方米，由南山区工信局和科兴联合发起，创梦天地负责运营。

“游托邦”的名称由南山区工信局构思。该项目由三个主体构成：科兴提供空间和基础服务，创梦天地提供行业资源和运营能力，南山区提供政策支持。

创梦天地高级副总裁兼游托邦总经理严佩诗表示，“游托邦”项目推进了一年，最终确定由创梦天地运营。创梦天地加入后仅用三个月时间完成落地，于4月正式揭牌，5月举办首期路演，6月开始有企业入驻。

“游托邦”的启动与腾讯搬离有一定关联，但更多的是科兴乃至南山区对当地游戏产业未来发展的思考与判断。腾讯退出后留下的空间，需要新企业来填补。科兴目前的规划是，年营收在2000万至5亿的企业可入驻总规模5万平方米的产业合作园；而更早期的初创团队则可进入孵化器，如“游托邦”。

在科兴期间，作者恰逢“游托邦”的一次路演。意向入驻团队轮流展示项目，评委进行打分。17个团队中有7个专注于AI原生游戏，不少团队的核心成员来自腾讯，其中几位创业者曾在此园区工作。

严佩诗将“游托邦”与其他城市的孵化器进行比较，认为科兴具有三大优势：首先是地理位置，科兴位于南山核心地段，配套成熟，游戏和AI团队的核心成员多为高学历、大厂背景，许多已在此安家。其次是南山区的政策落地能力，包括低成本办公空间、按投流额补贴的“流量券”、补贴AI算力的“模型券”以及人才补贴等，均有详细的落地细则和预算。三是创梦天地作为一家游戏公司，能够更深刻地理解初创团队的需求。

几乎所有受访者都表示，南山区非常了解游戏及游戏企业。在其他地区，游戏公司常面临不被理解的情况：缺乏厂房、固定资产较少，且财报上可能连年亏损。一位从事发行业务的创业者提到，在一些地区办理贷款或开户时，对方对游戏公司的报表表示疑虑，不理解为何资产负债表上资产较少，也难以提供抵押。税务部门也可能因研发型公司前几年的亏损而进行检查，怀疑存在偷税漏税行为。

在南山区，这类误解则少得多。首批入驻团队之一的刘星于今年3月成立公司并落户南山区。融资到账后，他在中国银行开立对公账户。他回忆，起初客户经理对这家二十来人的新公司每月需支付一百多万工资表示不解，认为像是“骗子公司”。但在银行人员实地考察后，理解了其游戏公司的性质，并开辟了特批通道，还主动询问刘星是否需要贷款。在刘星看来，全国真正能看懂游戏公司报表的区域，仅限于深圳南山、上海徐汇和成都高新等少数几个地方。

严佩诗以乐观的态度看待“游托邦”、科兴、南山区乃至深圳的未来。她指出，深圳最新数据显示，去年常住人口增加了近26万，位居全国第一。南山区作为深圳的核心区域，在GDP、增长和上市公司布局方面表现优异。她认为，无论从深圳还是南山的角度来看，都不必过度焦虑。

张丽在科兴从事保洁工作已有六年。腾讯搬离对她的工作影响不大，因为腾讯有自己的保洁团队，搬走时一同离开了。她目前的月工资为3600元，加上小时工收入可达四五千元，公司提供食宿，每月还能积攒一些。她对腾讯搬离带来的影响并不担忧，合同于今年5月到期后，物业又与其续签了两年。

腾讯员工刘雪在科兴工作了五年，从实习到正式入职，工作地点从C座换到了D座。搬到企鹅岛几周后，她第一次回到科兴，约作者在G层的润园四季椰子鸡用餐。她半开玩笑地说，周末来科兴吃饭会被朋友笑话“是神经病”。

搬到企鹅岛后，刘雪最怀念科兴干净、宽敞、无异味的厕所。她家住宝安和南山交界处，过去通勤到科兴约半小时。搬到企鹅岛后，物理距离缩短，但通勤时间反而变长。岛上没有地铁直达，只能依靠打车或班车。她抱怨岛上的交通不便，红灯多，比去科兴还要慢。晚上10点后打车更是需要半小时以上，即使是V7会员也难以获得特权。

企鹅岛虽然更新、更现代化，员工公寓月租两千多元，部分还能看到海景，但换一个新园区意味着需要重新适应。刘雪熟悉科兴的电梯程序、中午哪家餐馆最快、冬天在哪里晒太阳最舒服。这些都需要时间在新园区重新建立。

“这里有太多回忆了。”她说这话时，正与作者在科兴G层散步，感觉像是“忆苦思甜”。路过曾经熟悉的餐馆和咖啡店，她开始谈论这里的人。有些人跟随腾讯搬去了企鹅岛，有些人已离职，还有些人调往了其他城市。她提到一位能力很强、承担了组里60%KPI的外包同事，月薪8000元却一直未能转正。还有一位朋友，20岁出头就在腾讯升至高位，两次获得最高绩效，却因觉得工作内容并非所愿而辞职。辞职后，他一度陷入恐惧，害怕过去的成功仅是运气，不敢面试新工作，担心被拒绝会证明一切只是偶然。

两人边聊边走，不知不觉来到了C座楼下。刘雪像往常一样尝试刷工卡，但闸机没有反应，换了一个入口也同样无效。“我的工卡已经掉权限了。”她站在闸机外望着里面，那里已被拆得七零八落，天花板露出钢架。

她想去看一样东西。当年她在此面试时，正值上一届世界杯，隔断上贴着一张梅西的照片，她是梅西的球迷。如今又是一届世界杯。他们从消防楼梯爬上六楼，过去凉爽的工区被五月的闷热取代，门也已上锁。

两人趴在门缝往里看，曾经的梅西照片已不见踪影。

（为保护受访者隐私，文中刘滔、张丽、刘雪均为化名）